Le servitù prediali e la sentenza delle sezioni unite n. 3925 del 13/02/2024
Art. 1027 c.c.
L’art. 1027 c.c. statuisce che: “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Il fondo su cui è imposto il peso è denominato (servente) e quello che riceve il vantaggio è definito dominante.
I fondi, però, anche se non confinanti fra loro devono essere almeno vicini, così da permettere l’uso della servitù.
Nel presente articolo esamineremo come si è giunti alla decisione delle Sezioni Unite in seguito ai diversi orientamenti che si erano susseguiti in materia di parcheggio di mezzi in aree altrui, ovvero se possa farsi rientrare o meno tra le servitù.
Un primo orientamento risalente al 2004, nega che il parcheggio di mezzi in aree altrui possa annoverarsi tra le servitù poiché esse devono considerarsi una manifestazione legittima di possesso a titolo di proprietà del suolo, ciò in quanto il semplice parcheggio delle auto, anche se limitato ad una certa categoria di soggetti e su un fondo specifico, non genera una realitas, ovvero l’utilità del fondo dominante su quello servente, tipica del diritto di servitù (cfr Cass. 20409/2009; Cass. 15334/2012; Cass. 23708/2016).
Secondo tale impostazione, il vantaggio tratto dal parcheggio sarebbe di natura “personale” e non “fondiario” cioè correlato al soggetto che usufruisce della sosta, inoltre il diritto trasferito sarebbe di natura personale ed obbligatoria e la traslazione dall’avente diritto al nuovo proprietario dovrebbe avvenire in forma scritta ed assumere la configurazione di negozi giuridici come locazioni, comodato ecc…
Altro orientamento giurisprudenziale, invece, si fonda su un principio fondamentale del nostro ordinamento giuridico, ovvero sull’autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c. ed è quindi favorevole al novero del parcheggio tra i diritti di servitù (cfr. Cass. 12798/2019; Cass. 193/2020; Cass. 24121/2020; Cass. 1486/2023).
La sentenza n. 3925/2024 delle Sezioni Unite
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024 ha risolto il contrasto giurisprudenziale rilevando che il processo di qualificazione giuridica di un istituto si divide in due fasi:
- nella prima si cerca di individuare la volontà comune delle parti contrattuali (sindacato che spetta solo al giudice di merito e non a quello di legittimità);
- nella seconda si passa alla qualificazione giuridica in senso stretto che comporta l’applicazione di norme giuridiche e non è immune dal giudizio di legittimità per violazione di legge. Concluse queste due fasi, se il giudice all’atto pratico, interpretando il titolo, ritiene che sia stata costituita una servitù reale, tale esercizio ermeneutico rientrerà nella sfera del sindacato di merito e perciò insindacabile da quello di legittimità.
Conclusioni
Pertanto le Sezioni Unite hanno stabilito il principio in base al quale, in materia di servitù, l’articolo 1027 del codice civile non esclude la possibilità di costituire, tramite convenzione tra le parti, una servitù che consenta il parcheggio di veicoli su un fondo di proprietà altrui. Tuttavia, affinché tale facoltà possa essere riconosciuta, è necessario che sia stata concessa a vantaggio di un altro fondo per favorirne l’utilizzazione migliore, e che siano rispettati tutti i requisiti del diritto reale.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
