I non addetti ai lavori potrebbero fare confusione fra i concetti di conformità urbanistica e catastale molto diverse fra loro.
Per conformità catastale si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali, nonché della corrispondente planimetria.
Il Catasto dipende dal Ministero delle Finanze e ricopre una funzione fiscale, tuttavia non ha valenza probatoria, ovvero non costituisce prova né dei diritti reali in esso riportati, né della posizione, né tantomeno della regolarità edilizia.
Quando si parla, invece, di conformità urbanistica ( o regolarità edilizia) legata alla normativa TUE ( Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01), si intende la corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’immobile.
Il confronto fra lo stato di fatto dell’immobile rispetto al progetto depositato negli archivi comunali è di fondamentale importanza, poiché spesso accade che l’edificio sia stato modificato o comunque realizzato in manier4a difforme rispetto al progetto presentato ed approvato dal Comune.
In caso di difformità, infatti, non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
E’ il caso dell’edificio abusivo, ovvero costruito senza alcun provvedimento abilitativo in quanto è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). Tale situazione potrebbe essere sanata con un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria.
In caso di piccole modifiche interne (es. demolizione di tramezzi) è possibile sanare la situazione:
- con una CIL per lavori già eseguiti se i lavori sono stati realizzati dopo il 26.5.10 oppure
- con una DIA in Sanatoria;
Per le modifiche esterne e aumento di volumetria si può sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria (es. apertura di una finestra).
La conformità urbanistica nel rogito notarile
Da Luglio 2010 è divenuto obbligatorio rispettare il criterio della conformità catastale negli atti di trasferimenti immobiliare, mentre per la materia urbanistica la sua regolarità non è imposta in maniera espressa.
Ai fini di trasferimento immobiliare occorre dichiarare nell’atto i titoli abilitativi con cui è stato realizzato l’immobile menzionando licenze, concessioni o permessi di costruire;
se l’immobile è stato costruito prima dell’ 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo, ciò in quanto potrebbe essere difficoltoso rintracciare progetti e titoli edilizi negli archivi comunali; in caso di modifiche rilevanti dell’immobile occorre indicarne nel rogito i rispettivi titoli autorizzativi/abilitanti con cui sono stati effettuati (ad esempio demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni “pesanti”, ampliamenti, sopraelevazioni, ecc);
in presenza di abusi edilizi sanati in passato con un condono edilizio/sanatoria occorre menzionare nell’atto l’avvenuto rilascio dei rispettivi titoli in sanatoria;
mentre in ipotesi di modifiche e interventi minori non è espressamente obbligatorio menzionarli, tuttavia è opportuno evidenziarli in quanto potrebbero essere motivo di contenzioso tra venditore e compratore.
Per quanto riguarda poi gli immobili realizzati dopo il 17.3.1985, fino all’emanazione del DPR 380/2001, si faceva riferimento all’art. 17 della L. 47/85, abrogato poi dallo stesso T.U.E. che disponeva l’obbligo di citare gli estremi delle concessioni edilizie ordinarie e in sanatoria negli atti tra vivi relativi ad edifici la cui costruzione sia iniziata dopo l’entrata in vigore della L. 47/85 ovvero dal 17 marzo 1985.
DPR 380/2001
Con il DPR 380/2001 per tutti gli immobili la cui costruzione sia stata iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti di trasferimento immobiliare non possono essere stipulati senza menzionare gli estremi del permesso di costruire e permesso di costruire in sanatoria; è da intendersi equipollente il titolo di concessione edilizia rilasciato tra il 1985 e 2001, anno in cui tale titolo viene rinominato Permesso di Costruire dal T.U.E.
D. Lgs. 301/2002
Sempre per tali edifici, a partire dall’entrata in vigore del D. Lgs. 301/2002 è stato esteso l’obbligo di citare gli estremi a pena di nullità anche alle DIA, poi alle SCIA in base alle modifiche apportate dalla Legge 133/2014 “Sblocca Italia”.
Stante quanto sopra, prima di procedere ad una compravendita, è opportuno far svolgere le verifiche di regolarità e conformità urbanistica da un professionista abilitato esperto in materia, oltre ad effettuare la verifica per l’aspetto giuridico della titolarità.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
