Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quantomeno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione
Il TAR Abruzzo, L’Aquila, con sentenza del 24.7.2018 n. 305 ha ritenuto che “Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione Nello stesso senso TAR Campania, Salerno, sez. II sentenza 3.1.18, n. 24.
Si è inoltre precisato che “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (TAR Lazio, Roma, sez. II, set. 4 .4.16 n. 4043).
E’ possibile trasformare un lastrico solare in un terrazzo?
Stante la differenza sopra evidenziata fra lastrico solare e terrazzo, il TAR Campania – Salerno, con sentenza n. 2753 del 27.11.23, ha ribadito l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale nel caso in cui si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per il quale non è prevista la praticabilità, in terrazzo, è sempre necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice SCIA ,né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6 D.P.R 380/2001.
Invero, la trasformazione di un tetto di copertura in terrazzo calpestabile modifica gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo preesistente – risolvendosi in ultima analisi in una alterazione di prospetto e sagoma dell’immobile – e, quindi, non rientra nella categoria del restauro e risanamento conservativo, bensì in quella della ristrutturazione edilizia, con conseguente necessità di apposito titolo autorizzatorio.
Al riguardo i Giudici Amministrativi, con diverse pronunce, hanno stabilito che:
– la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, perché comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria (TAR Campania-Salerno 28/06/2021, n. 1578);
– il mutamento di destinazione d’uso della terrazza e il complesso delle opere connesse realizzano un aumento del carico urbanistico nonché, almeno in parte, una modifica del prospetto dell’edificio (TAR Campania-Napoli 01/07/2010, n. 16540).
Conclusioni
Lastrico solare e terrazzo hanno una diversa funzione, tuttavia chi intende trasformare un lastrico solare in terrazzo, comportando un mutamento di destinazione d’uso, deve chiedere il permesso di costruire non essendo sufficiente la semplice SCIA, né la comunicazione di inizio lavori ex art. 6 D.P.R 380/2001.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |