E’ possibile staccarsi dal Condominio per non pagare le spese e non essere soggetto alle decisioni assembleari?
Il Condominio: brevi cenni
Il nostro codice civile non definisce che cos’è il condominio, ma colloca le norme che lo riguardano nel Libro III, relativo alla proprietà ed in particolare nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione.
Possiamo quindi definire il condominio come una particolare forma di comunione su un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, “se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici“.
Il numero di condomini incide solo sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti.
Il condominio, inoltre, può svilupparsi tanto in senso verticale ( ad es. in caso di edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale ( in caso di residence con diverse villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione.Supercondominio
Si parla invece di “supercondominio”, in presenza di più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni ( ad es. un parco o i servizi di fognatura), regolato per analogia dalla disciplina del condominio, con diverse difficoltà applicative.
La riforma del condominio
Il legislatore, con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), è intervenuto su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l’art. 1117 e l’art. 1129 sulla figura dell’amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis).
Un singolo condomino può chiedere di distaccarsi dal proprio Condominio?
L’art. 61 disp. att. c.c. esplicitamente prevede e subordina lo scioglimento dal condominio e la costituzione in condominio separato solo per quegli edifici o gruppo di edifici «che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», dovendosi con ciò intendere che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.».
L’art. 62 disp.att.c.c., a sua volta, prevede che “ La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso”.
Pertanto il processo di separazione può avvenire soltanto a patto che siano rispettati tutti i requisiti che la legge impone.
La separazione dal condominio originario può riguardare il singolo immobile o gruppi di immobili, tuttavia, in entrambi i casi, è necessario avere le caratteristiche strutturali di un edificio o di più immobili autonomi.
Ad esempio, se gli immobili che intendono separarsi non dispongono di un ingresso indipendente rispetto a quello di proprietà dell’intero condominio, allora il distacco non è possibile.
In breve, affinché, il processo di separazione sia attuabile è necessario che i separatisti possano godere dei propri immobili senza doversi “appoggiare” a servizi o proprietà degli altri condomini.
Posto ciò, l’art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che il distacco dal condominio dev’essere deliberato dall’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Le eccezioni dell’articolo 1117 c.c.
Anche se il requisito dell’autonomia è considerato come fondamentale ai fini dello scioglimento del condominio pregresso, l’articolo 1117 c.c. indica una serie di pertinenze in comune che, se restano tali, non inficiano minimamente la richiesta di separazione come peraltro indicato nel predetto art. 62 disp. att. c.c.
Pertanto, ricapitolando, è possibile distaccarsi dal Condominio in presenza di determinati requisiti previsti dalla legge, come sopra evidenziato.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |
