Gli usi civici sono una particolare forma di diritto reale perpetuo di godimento che risale al Medioevo, che permette ai cittadini di usufruire di beni comuni, come ad esempio terreni o boschi, secondo regole e modalità stabilite dalla legge, ai fini del loro sostentamento.
Con sentenza n. 1793 del 23 febbraio 2024, la quinta sezione del Consiglio di Stato ha affermato che per “usi civici” possono intendersi i diritti spettanti ad una collettività – ed a ciascuno dei suoi componenti, che può quindi esercitarlo uti singulus – organizzata ed insediata su di un territorio, il cui contenuto consiste nel trarre utilità dalla terra, dai boschi e dalle acque, nonostante la loro titolarità formale in capo a differenti soggetti pubblici o privati” (Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2011, n. 19792).
La materia degli usi civici è disciplinata da una complessa normativa, risalente ad epoche molto diverse, essenzialmente dalla L. 16 giugno 1927, n. 1766 e dalla L. 20 novembre 2017, n. 168.
La normativa si è evoluta nel tempo in relazione al cambiamento del contesto economico-sociale e degli orientamenti della giurisprudenza.
In particolare il legislatore con la Legge n. 168 del 2017, ha affermato che con l’imposizione del vincolo paesaggistico l’ordinamento garantisce l’interesse della collettività generale alla conservazione degli usi civici per contribuire, tra l’altro, alla salvaguardia dell’ambiente e del paesaggio (cfr. art. 3, comma 6, L. n. 168 del 2017).
Sono stati quindi messi in risalto i capisaldi della più moderna tutela dei beni pubblici collettivi, fondata sui principi di indisponibilità, imprescrittibilità e non usucapibilità.
Quello che caratterizza l’uso civico è che non rappresenta un diritto individuale di un privato, ma di una determinata collettività di persone, pur gravando su un terreno di un privato ( Ad es. è possibile che su un determinato terreno sia stato costituito l’uso civico a favore di tutti i cittadini del Comune di raccogliere la legna).
Gli usi civici di per sé sono inalienabili, quindi non si può cedere singolarmente l’uso che grava sul terreno; può essere invece valutato l’acquisto di un terreno sul quale grava un uso.
Bisogna però distinguere l’uso civico che grava su un terreno privato e quello che grava su un terreno pubblico.
Come si creano gli usi civici?
Tale vincolo risale ad una prassi molto diffusa nei primi decenni del 1900. All’epoca gli agricoltori ottenevano il godimento di terreni comunali, dietro il pagamento di un canone, allo scopo di coltivarli e migliorarli. Successivamente potevano scegliere se acquistarne la proprietà per possesso continuato nel tempo, oppure se continuare a mantenerli solo in godimento.
Nel primo caso, si creava una proprietà gravata dall’uso civico, il quale non estinguendosi vincolava il terreno anche per i futuri acquisti, risultando nelle successive visure catastali e ipotecarie, nonché nei piani regolatori del Comune.
L’acquisto di un terreno gravato da uso civico
Per capire se un terreno sia gravato da un uso civico è necessario effettuare delle visure ipotecarie e catastali, attività che viene effettuata dal Notaio prima del rogito.
In caso di acquisto di un terreno con questo vincolo non si determina l’estinzione del diritto, che continua a gravare sul fondo, tuttavia il Notaio dovrà fare questa precisazione nell’atto, ovvero dovrà indicare nella clausola delle formalità, che il terreno è gravato dall’uso civico costituito in una determinata data, ma che nonostante ciò si acquista ugualmente la proprietà del terreno, essendo l’acquirente pienamente consapevole del detto vincolo.
È possibile anche liberare il terreno dal vincolo mediante il procedimento di affrancazione., ovvero una monetizzazione dell’uso civico che consente di renderlo libero e garantire a chi lo acquista la piena proprietà.
Questo può essere fatto sia dal venditore, che in questo modo può avere maggiori probabilità di vendere il terreno, sia dall’acquirente che, pur di acquistarlo libero è disposto a pagare sia il prezzo di acquisto che il canone di affrancazione che varia da Comune a Comune.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |