Quesiti:
1) L’usufruttuario può locare a terzi il bene oggetto di usufrutto?
2) Quando il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario è opponibile al nudo proprietario dopo che quest’ultimo è divenuto pieno proprietario per estinzione dell’usufrutto?
Articolo 981 c.c.
L’art. 981 c.c. così statuisce : “ L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”.
L’usufruttuario può locare a terzi il bene oggetto di usufrutto?
L’usufruttuario, cui spettano i frutti naturali e civili della cosa (art. 984 c.c.), può ricavare tali frutti anche dalla locazione della cosa stessa, come previsto dall’articolo 999 c.c., con il limite che la costituzione di questo rapporto non comporti alterazione della destinazione economica del bene concesso in locazione.
Il rapporto di locazione prescinde dalla titolarità del diritto di proprietà o di usufrutto del locatore sull’immobile, essendo sufficiente che lo stesso, in relazione all’obbligazione principale assunta di consentire al conduttore l’uso e il godimento dell’immobile, abbia la disponibilità del bene.
La qualità di locatore dell’usufruttuario, dunque, si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell’usufrutto, al quale compete la legittimazione ad agire per tutte le questioni che concernano la costituzione, lo svolgimento e la cessazione del rapporto.
L’usufruttuario, quale titolare del diritto di godimento sul bene, è, infatti, attivamente legittimato in ordine all’azione tendente al rilascio di un immobile, sia se fondata su un rapporto contrattuale, quale quello derivante dalla locazione o dal comodato (es. procedura di sfratto), sia se basata sulla occupazione senza titolo dell’immobile stesso.
L’usufruttuario può anche stipulare il contratto di locazione con il nudo proprietario. In tale ipotesi, assume le obbligazioni ed esercita i diritti del conduttore, salva, al momento della cessazione dell’usufrutto, la caducazione del rapporto di locazione per confusione.
È principio consolidato quello secondo cui il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario aventi a oggetto il bene dato in usufrutto, infatti non ha la possibilità di interferire negli accordi fra l’usufruttuario e il terzo circa l’uso o il godimento della res.
Dopo la cessazione dell’usufrutto, la locazione stipulata dall’usufruttuario, ove opponibile al nudo proprietario ricorrendone le condizioni richieste dall’art. 999 c.c., continua esclusivamente con i suoi patti fra proprietario e conduttore; diventa così titolare del rapporto il nuovo avente diritto al godimento, verificandosi un fenomeno di cessione ex lege del contratto, per l’operatività della quale non occorre il consenso e l’adesione del conduttore. Conseguentemente la comunicazione al conduttore dell’evento modificativo della titolarità del rapporto ha il solo scopo di porlo in grado di adempiere ai propri doveri nei confronti del soggetto subentrato ex lege nella posizione di locatore (Cass. 11 aprile 1983, n. 2558).
Nel momento in cui cessa l’usufrutto, è possibile ottenere il risarcimento dei danni se dovesse risultare che la cosa ricevuta non sia stata utilizzata con la diligenza del buon padre di famiglia ( art. 1001 c.c.).
L’opponibilità del contratto concluso dall’usufruttuario al nudo proprietario
A norma dell’articolo 999 c.c., le locazioni stipulate dall’usufruttuario e in corso al momento della cessazione dell’usufrutto sono opponibili al proprietario purché sia rispettato il requisito della prova scritta, ovvero solo se risultino da scrittura privata avente data certa anteriore o da atto pubblico.
Ne consegue che non è opponibile al proprietario la locazione stipulata verbalmente e che lo stesso non sia tenuto a rispettare le locazioni stipulate dall’usufruttuario nemmeno per la durata corrispondente a quella per le locazioni a tempo indeterminato, non essendo applicabile per analogia la norma dell’articolo 1600 c.c., dettata in tema di alienazione della cosa locata.
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ma, ai sensi dell’art. 2704, comma 1, c.c., può essere desunta da altri elementi equivalenti e, pertanto, anche indirettamente dal giorno in cui si è verificato un fatto che abbia stabilito in modo certo l’anteriorità della formazione del documento.
Al requisito della scrittura privata di data certa anteriore è stata equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005, n. 5421). Quanto alla durata che la locazione stipulata dall’usufruttuario possa avere dopo la cessazione dell’usufrutto, l’art. 999 c.c. distingue l’ipotesi di usufrutto senza termine finale da quella di usufrutto con termine finale prestabilito.
La prima ipotesi è disciplinata dal primo comma dell’art. 999 c.c. secondo cui “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”.
La seconda ipotesi, è invece regolata dal secondo comma, che stabilisce “se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano, in ogni caso, se non per l’anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o il triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto”.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com – (Immagine di copertina a cura della Redazione)
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |