Il Parere dell' Avvocato

La nuda proprietà e l’Usufrutto

21 Maggio 2023
Avv. Stefania Nicoletta Costanzo

Quesiti:

1) Che differenza c’è fra nuda proprietà ed usufrutto;

2) A chi spetta il pagamento delle spese relative all’immobile e delle tasse?

3) Vantaggi per il venditore e per l’acquirente;

Introduzione

Ormai da diversi anni, soprattutto nell’ambito familiare, si ricorre spesso al trasferimento della nuda proprietà con riserva del diritto dell’usufrutto a favore del cedente (venditore o donante).

Differenza fra nuda proprietà ed usufrutto

L’art. 832 c.c. stabilisce che “ Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo,
entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Chi ha la piena proprietà di un bene può costituire sullo stesso diritti reali di godimento a favore di altri oppure trasferire la proprietà del bene, riservando a proprio favore tali diritti di godimento.
Quando si parla di nuda proprietà, si intende pertanto il valore della proprietà di un immobile, spogliato però del diritto di usufrutto.
In sintesi, la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare, mentre l’usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull’immobile di cui vende la proprietà.
L’usufruttuario ha il diritto di godere del bene personalmente o tramite terzi; può fare propri i frutti ritraibili dal bene, tant’è che i redditi, le imposte e gli oneri di ordinaria amministrazione gravano sull’usufruttuario, mentre quelli di straordinaria amministrazione gravano sul nudo proprietario.
Per meglio comprendere la natura e le caratteristiche della nuda proprietà, occorre esaminare le norme sull’usufrutto
contenute nel Capo I del Titolo V del Libro Terzo del Codice Civile ( artt. da 978 a 1026).
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui e consiste nel diritto di godere del bene di cui non si è proprietari, rispettandone la destinazione economica e percependone i frutti ( art. 981 c.c.).
Può avere ad oggetto: beni mobili, immobili, crediti, titoli di credito, quote societarie, beni immateriali ( es. opere di
ingegno).

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario e non può essere valido oltre i trent’anni dalla sua costituzione, se disposto a favore di una persona giuridica ( es. associazione o fondazione), non può essere trasmesso dall’usufruttuario ai propri eredi e, se ceduto a terzi, si estinguerà comunque in ogni caso alla morte dell’usufruttuario – cedente e non alla morte di chi lo ha da quest’ultimo acquistato. Ciò non esclude, però, che l’usufrutto possa avere una durata inferiore stabilita tra le parti al momento della stipula innanzi al notaio.

Costituzione dell’usufrutto

L’usufrutto si può costituire con un contratto scritto e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, ma anche con un testamento, in quanto il titolare di un bene potrebbe lasciare l’usufrutto in favore di una persona e la nuda proprietà in favore di un’altra. Inoltre si può costituire per legge ( es. a favore del genitore esercente la potestà sui beni del figlio minore art. 324 c.c.). In tal caso, la gestione dei beni del minore è sottoposta al controllo e all’autorizzazione del Giudice Tutelare. La costituzione dell’usufrutto, infine, può avvenire per usucapione.

Obblighi e Diritti dell’usufruttuario

Gravano sull’’usufruttuario una serie di obblighi e di diritti.
Obblighi:
– Mantenere la destinazione economica del bene;
– Spese ed oneri relativi alla manutenzione ordinaria;
– Corrispondere al nudo proprietario l’interesse legale sulle somme spese per riparazioni straordinarie;
– Pagare le imposte sul reddito e l’IMU;
– Restituire l’immobile nello stato in cui si trova, salvo il normale deperimento dovuto all’uso.
Diritti:
– Godere del bene e trarne l’utilità che può dare;
– Ottenere l’indennità per i miglioramenti eseguiti;
– Dare in locazione ( salvo che ciò non sia stato vietato dall’atto costitutivo);
– Cedere a titolo gratuito ed oneroso ( salvo eventuale divieto nell’atto costitutivo).

Calcolo della nuda proprietà

Il calcolo di una nuda proprietà viene solitamente affidato ad un esperto del settore immobiliare, il quale, dopo aver definito il valore di mercato dell’immobile, applicherà un coefficiente legato all’età dell’usufruttuario e alla sua aspettativa di vita. Il coefficiente deriva dalla combinazione di statistiche nazionali e dal tasso di interesse in vigore al momento della valutazione, stabilito periodicamente dal Ministero delle Finanze. Il prezzo dell’immobile sarà ovviamente inferiore rispetto a quello che avrebbe se la proprietà fosse libera, pertanto, più anziano è l’usufruttuario, maggiore sarà il valore della nuda proprietà, poiché la durata dell’usufrutto sarà più breve rispetto ad una persona giovane.

Cessazione dell’usufrutto

L’usufrutto può cessare: per morte dell’usufruttuario; per prescrizione ( non esercizio del diritto per 20 anni); per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà ( confusione); per totale deperimento della cosa; per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito ( es. nell’usufrutto legale sino alla maggiore età del figlio).

Alla scadenza dell’usufrutto, il diritto di nuda proprietà si espande automaticamente diventando proprietà piena.

Non sarà quindi necessario rivolgersi nuovamente al notaio per stipulare un nuovo atto che accerti che l’usufrutto si è estinto e che il nudo proprietario ha riacquisito tutti i suoi diritti e poteri di pieno ed esclusivo proprietario ( ciò accade sia quando la durata è scaduta, sia tutte le volte in cui si verifica una causa di estinzione dell’usufrutto, es. perimento totale del bene).

Spese e Tasse

Come sopra indicato, l’usufruttuario ha il dovere di mantenere l’immobile in buono stato,  facendosi carico delle spese di manutenzione ordinaria. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del nudo proprietario, salvo diversi accordi tra le parti. L’art. 1008 c.c. poi prevede che “ L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”. All’inizio e alla fine dell’usufrutto i carichi fiscali si ripartiscono tra nudo proprietario ed usufruttuario proporzionalmente al diritto di ciascuno.

In conclusione

La nuda proprietà è una soluzione che può essere vantaggiosa sia per il venditore, che per l’acquirente. Il vantaggio per il venditore è quello di poter disporre di liquidità, senza rinunciare all’abitazione. In genere sono gli anziani a ricorrere a tale vendita. L’acquirente dal canto suo, ha l’opportunità  di acquistare un bene ad un prezzo più conveniente rispetto al normale valore del mercato immobiliare. L’acquisto di una casa gravata dal diritto di usufrutto viene presa in considerazione come tipologia di investimento immobiliare sul lungo periodo.

Per consultare gli altri articoli della rubrica vai sul seguente link:  il parere dell’avvocato

Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –

 

Avv. Stefania Nicoletta COSTANZO - Cassazionista
Avv. Stefania Nicoletta COSTANZO Cassazionista

Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it.

L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile:

Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale.

 

Translate »