Quesito 1) Quali sono le condizioni affinchè l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione;
Quesito 2) L’agente immobiliare può essere ritenuto responsabile nei confronti dei contraenti?
La figura dell’agente immobiliare
L’art. 1754 c.c. statuisce: “ E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Diritto alla provvigione
L’art. 1755 c.c. statuisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare si è concluso per effetto del suo intervento”. La Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 25648/22, ha ribadito, infatti, che il diritto del mediatore alla provvigione sorge persino in assenza di un esplicito incarico. Ciò che rileva è l’apporto causale che il mediatore abbia fornito alla trattativa: le Parti devono essere state messe in contatto dallo stesso e la conclusione dell’affare deve potersi ricollegare “… con rapporto di causalità all’attività mediatrice” svolta dal professionista.
Conforme anche la sentenza della Suprema Corte n. 11443/2022 secondo cui: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, in modo da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. ……………”.
Prescrizione diritto alla provvigione
Il diritto dell’agenzia immobiliare a ricevere la provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione della compravendita, secondo quanto previsto dall’art. 2950 c.c.
Responsabilità dell’agente immobiliare: civile e penale.
L’agente immobiliare ha degli specifici doveri nei confronti dei contraenti, la cui inosservanza determina l’insorgere di ipotesi di responsabilità a suo carico.
Responsabilità Civile
L’agente immobiliare ha un preciso dovere di informazione previsto dall’art. 1759 comma 1 c.c. secondo cui: “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
I Giudici di Piazza Cavour con ordinanza n. 20512/2020 hanno ritenuto che tale dovere di informazione riguarda tutte le questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare e anche quelle che ne avrebbero potuto modificare le condizioni ed i patti,
Se inadempiente a tali obblighi, quindi, il mediatore è personalmente responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subìti ed è tenuto a risarcirli.
Il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale dovere di buona fede e correttezza che incombe sulle parti del rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.)
L’art. 1759 comma 1 c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto unitamente agli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché alla disciplina dettata dalla Legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo ( art. 2) e condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso ( art. 6).
Responsabilità Penale
Oltre alla responsabilità civile per il danno cagionato dall’inadempimento dei corretti obblighi informativi sussistenti in capo all’agente immobiliare, quest’ultimo, in alcuni casi, potrebbe anche incorrere in conseguenze ben più gravi.
Un esempio è quello che ricorre in caso di truffa contrattuale, che sussiste ogniqualvolta l’agente concluda una transazione essendo consapevole della persistenza di vizi della cosa venduta, quali ad esempio abusi edilizi, e di conseguenza taccia al fine di concludere la vendita, traendo in inganno il soggetto acquirente, che ignaro entrerà nella disponibilità di una res viziata.
La sentenza n. 1730/18 della Suprema Corte Sezione Penale ha statuito: “……….. in tema di truffa contrattuale, anche il silenzio, maliziosamente serbato su circostanze rilevanti ai fini della valutazione delle reciproche prestazioni da parte di colui che abbia il dovere di farle conoscere, integra l’elemento del raggiro, idoneo ad influire sulla volontà negoziale del soggetto passivo. Nel caso di specie l’imputato taceva circostanze rilevanti, inducendo in errore la persona offesa sulla rispondenza dell’immobile proposto alle caratteristiche richieste. Il fatto che lo stato fosse verificabile attraverso il controllo dei documenti allegati al rogito non esclude, come rilevato dai giudici di merito, la responsabilità del ricorrente».
In conclusione
Il mediatore, oltre all’eventuale restituzione della provvigione e al risarcimento del danno, può essere soggetto anche ad una gravosa conseguenza sanzionatoria in materia penale.
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Articolo a cura dell’Avvocato Stefania Nicoletta Costanzo – Sportpress24.com –
 Stefania Nicoletta Costanzo, avvocato Cassazionista del foro di Roma, iscritta all’ Albo degli Avvocati dal 2001 e all’Albo speciale degli avvocati Cassazionisti dal 2014. Lo studio si trova in Roma – via Cicerone 49, tel 06/3213357, mail: avvstefaniacostanzo@libero.it. L’avvocato esercita la professione da oltre 20 anni con specializzazione in diritto civile: Responsabilità Civile – Risarcimento del Danno – Diritto delle Assicurazioni e infortunistica stradale; Responsabilità Professionale medica, di notai, avvocati, agenti immobiliari, ingegneri etc..; Responsabilità da fatto illecito. Si occupa, altresì, di contrattualistica, recupero credito, esecuzioni, controversie di natura condominiale, diritti reali, diritto di famiglia, controversie tra utenti ed operatori telefonici. Inoltre fornisce assistenza sia nella fase stragiudiziale, che giudiziale. |